Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Besitzer von bis 1965 errichteten Gebäuden müssen potenziellen Käufern/Mietern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis für ihr Gebäude vorlegen. Für später errichtete Gebäude gilt dies ab dem 1. Januar 2009. Die Pflicht zur Vorlage des Ausweises ist, so die Verordnung, spätestens unverzüglich nach entsprechender Aufforderung zu erfüllen. Ungeklärt ist, ob es für die Unverzüglichkeit (d.h. "ohne schuldhaftes Zögern") auch genügt, wenn man sich nach Aufforderung durch den potenziellen Vertragspartner zügig um einem solchen Ausweis bemüht und diesen nach Erhalt zügig vorlegt; dann müsste kein Ausweis im vorhinein besorgt werden. In einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 besteht noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsbasierten Energieausweis erstellen zu lassen. Bei Verkauf und Neuvermietung ohne Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Wer als Hauseigentümer sein Heim weder verkaufen noch vermieten möchte, benötigt auch keinen Energieausweis.

Für bestehende Gebäude muss bei Verkauf, Neu-Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes dem Interessenten auf Verlangen ein Energieausweis zugänglich gemacht werden. Ausgenommen hiervon sind unter Denkmalschutz stehende Gebäude (vgl. § 16 Abs. 4 EnEV).

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende differenzierte Regelungen:

• Für Wohngebäude mit max. 4 Wohnungen mit Bauantrag vor 1. November 1977 müssen Energieausweise ab 1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurden.
• Für Nichtwohngebäude besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

Für öffentlich genutzte Gebäude sieht die EnEV 2007 eine Pflicht zur Ausstellung und zum Aushang von Energieausweisen vor. Diese gilt für Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nettogrundfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden. Die Energieausweise sind an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen.

Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.
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Die Sachkenntnis aller Gebäudeteile befähigt den zum Energieberater geschulten Architekten zu einer umfassenden Bewertung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik.

Die zu empfehlenden Maßnahmen hinsichtlich Verbesserung der Gebäudehülle, zu Wärmedämmungen oder zu Wärmebrücken können weder durch Heizungsmonteure noch durch Kaminkehrer umfassend beantwortet werden – denn welche Erfahrungen haben diese Gewerke mit Außenwanddämmung, Dachdämmung oder Fensteraustausch? Wissen sie um die Risiken und Probleme, die bei der Ausführung von Wärmedämmverbundsystemen, Mineralfaserdämmung oder der Montage von Kunststofffenstern auftreten können? Ihr Architekt weiß es.
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Der Verbrauchsenergieausweis berücksichtigt die Verbrauchskosten der letzten drei Jahre – diese Werte werden in den Energieausweis eingetragen und sind somit stark abhängig vom Nutzerverhalten und den klimatischen Bedingungen, die zu der Zeit, in der die Werte gemessen wurden, vorlagen.

Der sehr warme Winter 2006/2007 oder die Mieterin, die ihre Wohnung nie heizt, werden zum Beispiel zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Werte des Verbrauchsenergieausweises haben.

Eine Ortsbegehung, um das Gebäude und die zugehörige Heizung zu begutachten, wird in der Regel nicht durchgeführt.

Beim Bedarfsenergieausweises werden alle Bauteile des Gebäudes mit ihren Flächen sowie die vorhandene Anlagentechnik detailliert erfasst und der Wärmedurchgang der Bauteile berechnet.

Die Berechnungen werden mit normierten, vom Gesetzgeber vorgegebene Werten und Randbedingungen durchgeführt, die unabhängig vom Nutzerverhalten einen voraussichtlichen Verbrauch des Gebäudes ergeben, der im Energieausweis ausgewiesen wird.

Es sollte eine Ortsbegehung durchgeführt werden, um einen Überblick über eventuelle Schwachstellen des Gebäudes und der vorhandenen Anlagentechnik zu erhalten. In manchen Fällen ist eine Bestandsaufnahme des Gebäudes notwendig, wenn keine Pläne der Immobilie vorliegen.
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Eine Energieberatung ist die umfassende Erfassung des Gebäudes mit Berücksichtigung des Nutzerverhaltens und der Verbrauchswerte der letzten Jahre.

Das heißt, es können in einer freien Berechnung ohne die gesetzlich vorgegebenen Normen die voraussichtlichen Energiekennwerte berechnet werden.

Das Nutzerverhalten sowie Anzahl der Bewohner, Wasserverbrauch und weitere Werte sind den vorhandenen Bedingungen anzupassen und führen zu Ergebnissen, die unter gleichen Bedingungen nahe am tatsächlichen Verbrauch liegen.

Bei der Energieberatung können detaillierte Vorschläge zur energetischen Sanierung gemacht werden und die Auswirkungen verschiedener Ausführungsvarianten auf den Energieverbrauch ausgewertet werden.
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